Gestione dei difetti
Registrare, assegnare e chiudere i difetti – con foto, scadenza e stato
Registrare i difetti con foto sul progetto, assegnarli a una persona responsabile con scadenza e priorità e seguirli fino all'eliminazione. Elenchi dei difetti e verbali di collaudo restano sul progetto – essenziale da quando i committenti hanno 60 giorni per notificare i difetti di un'opera immobiliare.
Perché la gestione dei difetti conta di più dal 2026
Con la revisione del Codice delle obbligazioni sui difetti di costruzione (in vigore dal 1° gennaio 2026) sono cambiati tre punti per i contratti conclusi da quella data. Primo: per le opere immobiliari vale un termine di notifica di 60 giorni, per i difetti palesi dalla verifica dopo la consegna (art. 367 cpv. 1bis CO), per i difetti occulti dalla scoperta (art. 370 cpv. 4 CO). Un termine più breve non può più essere validamente pattuito. Secondo: il diritto al ritocco gratuito non può più essere escluso in anticipo per le costruzioni (art. 368 cpv. 2bis CO). Terzo: la prescrizione di cinque anni non può più essere abbreviata a svantaggio del committente (art. 371 cpv. 3 CO).
Per l'impresa significa: i reclami arrivano più tardi, le clausole delle condizioni generali non proteggono più, e chi rimedia in fretta e in modo documentato risparmia denaro. Senza ritocco, il committente può far eseguire i lavori da un terzo a spese dell'impresa.
La gestione dei difetti non è quindi burocrazia, ma controllo dei costi: quando è arrivata la notifica? Chi se ne occupa? Entro quando? Il difetto è eliminato e c'è una foto? In Baunex queste risposte sono legate al progetto, insieme al giornale dei lavori e alla documentazione fotografica, ai rapporti e al verbale di collaudo.
Dove si perdono i difetti nella pratica
Notifica al telefono
Il cliente chiama, il montatore annota il difetto su un foglietto. La data della notifica non è registrata da nessuna parte, anche se è decisiva per il termine di 60 giorni.
Elenco Excel senza responsabili
L'elenco dei difetti dopo il collaudo è un file Excel in ufficio. Chi sistema quale punto ed entro quando non c'è scritto – e in cantiere nessuno lo vede.
Nessuna prova dell'eliminazione
Il difetto è stato eliminato, ma non c'è né foto né data. Alla discussione successiva è parola contro parola.
Più imprese, un difetto
Una macchia d'umidità sul soffitto: sanitari, impermeabilizzazione o pittore? Senza foto dello stato prima della chiusura non si chiarisce chi è responsabile.
I lavori in garanzia non vengono registrati
I ritocchi si fanno a margine e non compaiono in nessuna post-calcolazione. L'azienda non sa quanto le costano i difetti all'anno.
I termini si perdono
Date di collaudo, notifiche ricevute e fine delle garanzie stanno in raccoglitori diversi. Capire se un difetto è stato notificato entro i cinque anni richiede una lunga ricostruzione.
La gestione dei difetti in Baunex: registrare, assegnare, chiudere
Tre passi che funzionano in cantiere nell'app e in ufficio nel browser.
1. Registrare
Il difetto viene registrato come nota con categoria «difetti»: descrizione, luogo, una o più foto. Data e autore si aggiungono automaticamente. Così anche la data di ricezione della notifica del cliente è provata.
2. Assegnare
Dalla nota nasce un compito con persona responsabile, data di scadenza e priorità. La persona assegnata lo vede nell'app, l'ufficio mantiene la visione d'insieme di tutti i punti aperti.
3. Chiudere
Dopo l'eliminazione il compito passa a in verifica o completato, idealmente con una foto. Baunex registra chi lo ha completato e quando.
L'elenco dei difetti come verbale
Per collaudi e controlli ci sono verbali come elenco dei difetti, collaudo, consegna o rapporto di controllo – con posizioni, foto e firma.
Riscontro tramite codice QR
Per il rapporto di controllo (per esempio dopo un controllo elettrico) il destinatario segnala ogni eliminazione tramite un link con codice QR: data, foto, osservazione – senza account Baunex. Poi viene accettata.
Rendere visibili i costi
Il tempo per i ritocchi viene registrato come ogni altro lavoro e si analizza sul progetto – base della post-calcolazione.
Funzionalità in dettaglio
Tutte le funzionalità di Gestione dei difetti in sintesi.
Registrare un difetto con foto
Nell'app creare una nota con categoria «difetti», allegare foto, annotare luogo e descrizione – direttamente sul progetto o sull'ordine di servizio.
Assegnare con scadenza e priorità
Il difetto diventa un compito con persona responsabile, data di scadenza e priorità (bassa, media, alta).
Stato fino alla chiusura
Aperto, in verifica, completato o annullato: per ogni compito è visibile chi lo ha creato e chi lo ha completato, e quando.
Elenco dei difetti e rapporto di controllo
Difetti come verbale con posizioni, ubicazione nell'edificio, riferimento normativo e foto – per esempio come elenco dei difetti o nel rapporto di controllo.
Riscontro senza account
Per il rapporto di controllo, il destinatario segnala tramite codice QR l'eliminazione di ogni difetto con data, foto e osservazione. L'eliminazione viene poi accettata.
Collaudo e consegna
I verbali di collaudo e di consegna sul progetto fissano lo stato alla consegna – il momento da cui decorrono il termine di notifica e la prescrizione.
Esempio: dalla notifica del cliente al ritocco completato
Ristrutturazione di un bagno, collaudo il 3 marzo. Il 20 aprile la cliente segnala un sifone che perde e un giunto in silicone mancante.
- 1
Registrare la notifica (20 aprile)
L'ufficio crea sul progetto una nota con categoria «difetti», con l'e-mail della cliente come allegato. Data della notifica: 48 giorni dopo il collaudo, quindi entro i 60 giorni.
- 2
Assegnare
Due compiti: sifone (priorità alta, scadenza 22 aprile) al montatore, giunto in silicone (priorità media, scadenza 30 aprile) al piastrellista partner.
- 3
Pianificare l'intervento
L'appuntamento entra nella pianificazione degli interventi. Il montatore vede foto e descrizione nell'app prima di partire.
- 4
Eliminare e provare
Sul posto: foto prima, sostituzione del sifone, foto dopo, compito su completato. Il tempo viene registrato sul progetto tramite il rilevamento delle ore.
- 5
Far confermare
La cliente firma il rapporto del ritocco. Per difetti più importanti: breve verbale di collaudo con foto.
- 6
Analizzare
A fine anno la post-calcolazione mostra quante ore sono andate in lavori di garanzia – e per quali lavori conviene migliorare l'esecuzione.
Uno sguardo alla gestione dei difetti
Impieghi tipici
Collaudo e lavori residui
Al collaudo lavori residui e difetti vengono elencati e distribuiti subito.
Notifiche del cliente dopo la consegna
Ogni reclamo riceve una data di ricezione. Così si può verificare in seguito se la notifica è arrivata entro 60 giorni.
Controllo qualità interno
Il capocantiere registra durante i sopralluoghi i difetti della propria squadra, prima che li veda il cliente.
Subappaltatori e partner
Documentare con foto i difetti che riguardano un'altra impresa e trasmetterli per iscritto.
Rapporti di controllo elettrico
Difetti di un controllo con categoria e riferimento normativo nel rapporto; l'installatore segnala l'eliminazione tramite codice QR.
Manutenzione e servizio
I difetti rilevati sugli impianti durante un intervento restano sull'ordine di servizio e sono visibili all'intervento successivo.
Diritto dei difetti per le imprese artigiane: termini e conseguenze
Termini per le opere immobiliari (contratti dal 1.1.2026)
| Che cosa | Termine | Base |
|---|---|---|
| Notifica dei difetti palesi | 60 giorni dalla verifica dopo la consegna | art. 367 cpv. 1bis CO |
| Notifica dei difetti occulti | 60 giorni dalla scoperta | art. 370 cpv. 4 CO |
| Pattuire un termine di notifica più breve | inefficace | art. 367 cpv. 1bis, 370 cpv. 4 CO |
| Escludere in anticipo il ritocco | nullo per le costruzioni | art. 368 cpv. 2bis CO |
| Prescrizione dei diritti per difetti | 5 anni dal collaudo, non abbreviabile a svantaggio del committente | art. 371 cpv. 2 e 3 CO |
| Opere mobili (non incorporate) | notifica sempre immediata, prescrizione 2 anni | art. 367, 371 CO |
| Contratti conclusi prima del 1.1.2026 | diritto previgente, notifica immediata | diritto transitorio, messaggio n. 4.2 |
Stato del CO al 1.1.2026. Con la norma SIA 118 convenuta il termine di contestazione è di due anni; la validità di termini normativi più brevi per le costruzioni è aperta dal 2026.
Diritti del committente in caso di difetto (art. 368 CO)
| Diritto | Quando | Che cosa significa per l'impresa |
|---|---|---|
| Ritocco | se non causa spese eccessive | reagire in fretta, altrimenti esecuzione da parte di terzi |
| Riduzione della mercede | opera utilizzabile ma di minor valore | la mercede scende del minor valore |
| Rescissione | opera inservibile o accettazione non equa | esclusa per le costruzioni se la rimozione causasse un pregiudizio sproporzionato |
| Risarcimento del danno | in caso di colpa | in aggiunta agli altri diritti |
Checklist: che cosa accompagna ogni difetto
| Dato | Perché |
|---|---|
| Data della notifica e chi l'ha fatta | verificare il termine di 60 giorni |
| Progetto, ubicazione nell'edificio, elemento | attribuzione univoca |
| Descrizione e foto (d'insieme e dettaglio) | prova dello stato |
| Persona responsabile e scadenza | chiarire la responsabilità |
| Data del collaudo e data del contratto | prescrizione e diritto applicabile |
| Data dell'eliminazione, foto dopo, conferma | provare la chiusura |
| Tempo impiegato per il ritocco | costi nella post-calcolazione |
Domande frequenti sulla gestione dei difetti
Quanto tempo ha il committente per notificare un difetto?
Per le opere immobiliari con contratto concluso dal 1.1.2026: 60 giorni, dalla verifica dopo la consegna per i difetti palesi e dalla scoperta per quelli occulti (art. 367 cpv. 1bis e 370 cpv. 4 CO). Un termine più breve è inefficace. Per i contratti più vecchi resta la notifica immediata.
Posso escludere il ritocco nelle mie condizioni generali?
Per le costruzioni non più. Dal 1.1.2026 un accordo preventivo che limita o esclude il diritto al ritocco gratuito è nullo (art. 368 cpv. 2bis CO). Diventa quindi ancora più importante un processo che Le permetta di eliminare in fretta i difetti.
Che cosa succede se non elimino un difetto?
Il committente può chiedere una riduzione della mercede o far eseguire il ritocco da un terzo a Sue spese. Scadenze, responsabilità e controllo dello stato nel software aiutano a evitarlo.
Baunex è un'app separata per i difetti?
La gestione dei difetti fa parte di Baunex: i difetti sono note con categoria e compiti con scadenza sul progetto, gli elenchi dei difetti sono verbali. Non serve una seconda app accanto a pianificazione, rapporto e fattura.
Clienti o partner possono segnalare da soli un'eliminazione?
Per il rapporto di controllo sì: il destinatario segnala l'eliminazione di ogni difetto tramite un link con codice QR, con data, foto e osservazione, senza account Baunex. Per gli altri difetti la Sua squadra lavora con i compiti nel progetto.
Per quanto tempo conservare i documenti sui difetti?
Almeno fino alla prescrizione dei diritti per difetti, cioè cinque anni dal collaudo per le opere immobiliari (art. 371 cpv. 2 CO). Verbale di collaudo, notifiche, foto e prove dell'eliminazione vanno nel fascicolo di progetto.
Quanto costa la gestione dei difetti?
È inclusa in Baunex; i prezzi partono da CHF 24 per utente al mese con abbonamento annuale (IVA esclusa). Rapporti, checklist e documentazione di cantiere con foto sono inclusi nel piano Pro. Può provare gratuitamente per 7 giorni, senza carta di credito.
Fonti
- Codice delle obbligazioni (CO), stato 1.1.2026, art. 367, 368, 370, 371, Fedlex (consultato il 22.08.2026)
- Legge federale del 20.12.2024 (difetti di costruzione), RU 2025 270, Cancelleria federale (consultato il 22.08.2026)
- Messaggio concernente la modifica del CO (difetti di costruzione), FF 2022 2743, Consiglio federale (consultato il 22.08.2026)
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