I tre modelli a colpo d’occhio
| Prezzo unitario | Prezzo forfettario o globale | Regia | |
|---|---|---|---|
| Base del prezzo | CHF per unità × misurazione (in tedesco) | un importo per l’opera | tariffe orarie e del materiale |
| Rischio sulle quantità | committente | appaltatore | committente |
| Rischio su prezzo ed efficienza | appaltatore | appaltatore | committente |
| Adatto per | prestazioni misurabili, appalti con capitolato | opere definite con precisione, pacchetti chiavi in mano | estensione ignota, servizio, urgenze, lavori supplementari |
| Base del conteggio | misurazione comune | ultimazione | rapporti a regia firmati |
| Contestazione tipica | differenze di misurazione, posizioni mancanti | «era compreso?» | numero di ore, tariffe |
Prezzi unitari: decide la precisione del capitolato
- Il prezzo unitario deve comprendere tutte le quote di costo (salario, materiale, macchine, spese generali, utile) – la base di calcolo è il vostro costo orario (articolo in tedesco).
- Fissare prima le regole di misurazione: si misura insieme, secondo le regole concordate (nell’ambito del CPN, secondo le disposizioni di misurazione dei cataloghi). Le misurazioni unilaterali sono un classico davanti al giudice.
- Variazioni di quantità: grandi scostamenti dalla misurazione del preventivo possono falsare il calcolo (i costi d’impianto si ripartiscono diversamente) – una clausola del tipo «in caso di scostamento delle quantità di ±20 % i prezzi unitari interessati vengono adeguati» è equa in entrambe le direzioni.
Forfait: solo con un perimetro a tenuta stagna
Il forfait si vende bene («tutto compreso»), ma è anche pericoloso: vi assumete ogni rischio su quantità, difficoltà di esecuzione ed efficienza (art. 373 CO – aumento solo in caso di circostanze straordinarie e imprevedibili). Per questo:
- Descrivere le prestazioni in modo esaustivo – con un elenco esplicito «non compreso» (ponteggi, smaltimento, misure d’urgenza, siti inquinati).
- Fissare la base dei piani (data e versione) – ogni modifica successiva è un supplemento (articolo in tedesco).
- Riserva sullo stato dell’edificio nei risanamenti: escludere espressamente i danni nascosti.
- Mai un forfait su oggetti non visionati – per questo c’è la regia con tetto di spesa.
Regia: è la disciplina nei rapporti a pagare il salario
Senza accordo sul prezzo vale comunque la mercede secondo il valore del lavoro e le spese (art. 374 CO) – ma una regia professionale è qualcosa di più:
- Concordare prima le tariffe (tariffe orarie per qualifica, ore macchina, supplemento sul materiale). Senza accordo valgono le tariffe «usuali» – e vanno dimostrate. Le raccomandazioni delle associazioni SMGV, VSSM ed EIT.nordwest sono riportate con la fonte nel set di dati Tariffe orarie Svizzera 2026 (in tedesco).
- Rapporti a regia giornalieri, dettagliati e firmati: data, persone, ore, materiale, descrizione del lavoro. Il rapporto vistato dal cliente è il vostro mezzo di prova più importante; inviate rapidamente i rapporti non firmati e fissate un termine per le obiezioni. Per iniziare: il nostro modello di rapporto a regia.
- Obbligo di informazione: anche a regia dovete avvertire il cliente se il dispendio sfugge di mano – è il dovere di fedeltà dell’appaltatore.
- Il tetto di spesa crea fiducia: una regia con limite massimo («max. CHF X, oltre solo con approvazione») unisce flessibilità e sicurezza del budget.
Le forme miste nella pratica
I mandati reali combinano i modelli: prezzi unitari per l’opera principale, regia per gli imprevisti («lavori a regia secondo rapporto separato»), forfait per pacchetti accessori definiti. L’importante è una separazione netta nel preventivo e nel conteggio – Baunex gestisce separatamente, nello stesso mandato, posizioni a prezzo unitario, rapporti a regia e forfait, e li riunisce in un’unica fattura.