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Contratto d’appalto, diritto edile e responsabilità
Il contratto d’appalto (art. 363 segg. CO) è la base giuridica di ogni incarico di costruzione – ed è cambiato sensibilmente il 1° gennaio 2026: la revisione sui difetti di costruzione ha introdotto un termine di notifica fisso di 60 giorni per le costruzioni, un diritto al ritocco che non può più essere escluso in anticipo e una prescrizione di cinque anni relativamente imperativa. Qui trova i punti essenziali, con gli articoli di legge e le sentenze del Tribunale federale.
L’essenziale in breve
- Termine di notifica, costruzioni
- 60 giorni (novità dal 2026)
- Prescrizione dei diritti per difetti
- 5 anni dal collaudo
- Ritocco sulle costruzioni
- non può essere escluso
- Risoluzione in cantiere
- di regola esclusa (art. 368 cpv. 3)
- Recesso del committente
- in ogni momento, con piena indennità
- SIA 118
- solo se ripresa nel contratto
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Domande frequenti
Che cosa è cambiato nel 2026 nel diritto del contratto d’appalto?
La revisione sui difetti di costruzione (RU 2025 270) ha portato tre novità dal 1.1.2026: un termine di notifica fisso di 60 giorni per le opere immobiliari (gli accordi con un termine più breve sono inefficaci), un diritto al ritocco gratuito che per le costruzioni non può più essere escluso e una prescrizione di cinque anni che non può più essere abbreviata a sfavore del committente. Ai contratti conclusi prima di questa data si applica in linea di principio il vecchio diritto; per la prescrizione, il nuovo termine minimo può toccare anche contratti più vecchi se al 1.1.2026 era ancora in corso un termine più breve – da verificare caso per caso.
Per quanto tempo un artigiano risponde del proprio lavoro?
Per i difetti di opere immobiliari cinque anni dal collaudo (art. 371 cpv. 2 CO), per le opere mobiliari due anni. Il cliente deve inoltre notificare il difetto in tempo – altrimenti l’opera si considera accettata.
Il committente può porre fine al contratto in ogni momento?
Sì, finché l’opera non è compiuta – ma solo pagando il lavoro svolto e tenendo interamente indenne l’appaltatore, compreso il mancato guadagno (art. 377 CO; DTF 117 II 273).
Fonti
- Obligationenrecht (OR), Art. 363–379, Stand 1.1.2026 – Fedlex (consultato il 22.08.2026)
- BG vom 20.12.2024 über das Obligationenrecht (Baumängel), AS 2025 270 – Bundeskanzlei (consultato il 22.08.2026)
- Botschaft zur Änderung des OR (Baumängel), BBl 2022 2743 – Bundesrat (consultato il 22.08.2026)
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